อัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2552

สำหรับท่านที่สนใจในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นะครับ ข้อมูลได้รับมาจาก "มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย" เราจะได้ทราบกันว่าเวลาเศรษฐกิจผันผวนเช่นปี 2009 นี้ อสังหาริมทรัพย์ภาคไหนได้รับผลกระทบมากน้อย และให้ผลตอบแทนเป็นอย่างไร


ตามที่มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุน และได้สรุปผลแบบสอบถามแสดงความเห็น ประมวลเป็นอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2552 จึงขอสรุปเพื่อการอ้างอิง ดังนี้:

โกดัง/โรงงาน 2551 >>> 7-10% 2552 >>> 7-10%
สถานการณ์โดยรวมทรงตัว แต่มีแนวโน้มมีความเสี่ยงสูงขึ้นจากภาคการส่งออกที่ชะลอตัวลงมาก อาจทำให้การใช้พื้นที่ลดลง

ศูนย์การค้า 2551 >>> 8-10% 2552 >>> 8-12%
ผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจต่ำกว่าประเภทอื่นๆ เนื่องจากประชาชนยังจับจ่ายใช้สอย และผู้เช่าลงทุนระยะยาวแต่ศูนย์การค้าที่มีกลุ่มลูกค้าเป็นต่างชาติ จะได้รับผลกระทบมากกว่า

อาคารสำนักงาน 2551 >>> 7-8% 2552 >>> 7-10%
ผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจช้ากว่า เนื่องจากมีรายได้ตามสัญญาเช่าผูกพัน (3 ปี) แต่บางทำเลอาจต่ำมากเพียง 4-5%

เซอร์วิส อะพาร์ตเมนต์ 2551 >>> กทม. เกรด A 8-9% กทม. เกรด B 7-8%
2552 >>> กทม. เกรด A 7-10% กทม. เกรดB 6-8%
1.ความเสี่ยงสูงขึ้น จากอุปทานที่จะเพิ่มขึ้นแต่การเติบโตของชาว ต่างชาติมาทำงานในประเทศมีแนวโน้มชะลอตัวลงตามเศรษฐกิจโลก
2.ความเสี่ยงในโครงการที่ให้ลูกค้าเช่าต่ำกว่า 1 เดือน เนื่องจากการบังคับใช้กฎหมายโรงแรมฉบับใหม่ (22 พฤษภาคม 2552) ห้ามเซอร์วิสฯ รับลูกค้าพักต่ำกว่า 1 เดือน

อะพาร์ตเมนต์ 2551 >>> กทม. 6-7% 2552 >>> กทม. 6-8% ความเสี่ยงสูงขึ้น จากอัตราการเข้าพักที่ลดลง จากวิกฤติเศรษฐกิจโลก คล้ายตลาดเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ แต่ได้รับผลกระทบรุนแรงกว่า เพราะมีอุปทานสูง มีการแข่งขันสูง

โรงแรม 2551 >>> กทม. 8-10% 2552 >>> กทม. 8-12%
ความเสี่ยงสูงขึ้นจากภาวะการท่องเที่ยวที่ชะลอตัวลง ผลตอบแทนส่วนหนึ่งจาก Capital Gain รวมค่ารายได้สุทธิจากการดำเนินงาน


อย่างไรก็ตามอัตราที่กำหนดนี้ใช้เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครเป็นสำคัญ ในกรณีจังหวัดอื่นในภูมิภาคอัตราอาจมีความแตกต่างไป ทั้งนี้มูลนิธิเห็นว่าในการใช้อัตราผลตอบแทนใด ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินสมควรอธิบายให้ชัดเจนถึงที่มาและสมมติฐานที่กำหนดให้ผู้รับบริการได้เข้าใจอย่างแท้จริง โดยอาจแตกต่างไปจากที่มูลนิธิได้ทำการศึกษาไว้ ทั้งนี้การอธิบายวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินถือเป็นมาตรฐานและจรรยาบรรณประการหนึ่งของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินตามที่สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทยได้กำหนดไว้

สำหรับวิธีการกำหนดอัตราผลตอบแทนนี้ มูลนิธิได้เชิญผู้รู้ซึ่งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นสมาชิกของสมาคมที่เกี่ยวข้อง เจ้าหน้าที่สถาบันการเงิน เจ้าหน้าที่หน่วยราชการที่เกี่ยวข้องตลอดจนผู้ประกอบการในภาคส่วนต่าง ๆ มาระดมสมองเพื่อพิจารณา โดยนำเกณฑ์จากอัตราผลตอบแทนการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และบริษัทมหาชนมาประกอบด้วย แต่อัตราผลตอบแทนที่ได้รับการระดมสมองแตกต่างไปจากอัตราผลตอบแทนที่อ้างอิงบ้าง เนื่องจากอาจมีต้นทุนประกอบการที่แตกต่างไป การระดมสมองมีผู้เข้าร่วมทั้งสิ้น 90 คน และเมื่อได้ข้อสรุปแล้ว มูลนิธิได้ส่งผลการระดมสมองให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องได้แสดงความเห็นโดยมีผู้ตอบแบบสอบถามอีก 111 ราย หลังจากนั้นมูลนิธิจึงได้สรุปผลสุดท้ายและนำเสนอ

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนข้างต้น เป็นเพียงอัตราผลตอบแทนที่รวบรวมจากข้อมูลส่วนหนึ่งในตลาดรวมทั้งจากผู้รู้ในแต่ละอุตสาหกรรมเบื้องต้น ทั้งนี้ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง เกรดของโครงการ ต้นทุนทางการเงินของแต่ละโครงการ ฯลฯ ดังนั้นในการนำไปใช้ยังต้องทำการพิจารณาปรับค่าตามปัจจัยต่างๆ รวมทั้งภาวะตลาด ในขณะนั้น และปัจจัยลบหรือปัจจัยบวกที่จะส่งผลต่ออัตราผลตอบแทน เช่น ต้นทุนโครงการที่สูงขึ้น ภาวะเงินเฟ้อ กฎระเบียบใหม่ๆ เช่น กฎหมายสิ่งแวดล้อมที่จะมีผลต่ออัตราผลตอบแทน

การนำไปใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ควรพิจารณาความเหมาะสมตามสถานการณ์ เนื่องจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีการรายได้ มีพื้นฐานมาจากผลตอบแทนของนักลงทุนเป็นสำคัญ ดังนั้นในบางขณะที่อัตราผลตอบแทนในท้องตลาดต่ำมาก เช่น 3-5% ข้อพิจารณาสำหรับการประเมินก็คือว่า ผู้ประเมินจะประเมินเท่ากับราคาตลาดดีหรือว่าประเมินโดยใช้ดุลยพินิจถึงความเหมาะสมในด้านการลงทุน ยกตัวอย่างเปรียบเทียบเพื่อให้เห็นภาพได้ชัดเจนยิ่งขึ้น กล่าวคือ

กรณีที่ 1 หากรายได้สุทธิจากการดำเนินงานปีละ 100 ล้านบาท หากใช้อัตราตลาด ณ ขณะนั้นเพียง 5% มูลค่าก็จะได้ที่ 2,000 ล้านบาท

กรณีที่ 2 รายได้จากการดำเนินงานปีละ 100 ล้านบาทเท่าเดิม แต่หากผู้ประเมินถึงพิจารณาความเหมาะสมในการลงทุนผลตอบแทนในการลงทุนตามตลาดเพียง 5% อาจต่ำเกินไป (เพราะหากลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนต่ำ อาจไม่มีผู้สนใจซื้อหรือลงทุน) ดังนั้นหากพิจารณาให้น่าลงทุนสมมติ 8% (พิจารณาเพิ่มความเสี่ยงด้านต่างๆ หรือทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เป็นต้น) มูลค่าก็จะได้เพียง 1,250 ล้านบาท (อย่างไรก็ตาม แม้บางช่วงผลตอบแทนจากการดำเนินงานจะต่ำ แต่ก็อาจมีผู้สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะยังเชื่อว่าในอนาคตราคาจะสูงขึ้น ทำให้มี Capital Gain อีกจำนวนหนึ่ง)

นัยข้างต้นแสดงถึง หากรายได้สุทธิจากการดำเนินงานมี 100 ล้านบาท หากจะซื้อเพื่อลงทุนแล้วได้ผลตอบแทน 5% ก็ซื้อได้ที่ 2,000 ล้านบาท แต่หากจะซื้อเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่ 8% ก็ต้องซื้อเพียง 1,250 ล้านบาท (เพราะซื้อมา 1,250 ล้านบาท ได้ผลตอบแทนคืนมา 100 ล้านบาท จึงเท่ากับ 8%) ซึ่งในบางขณะที่กองทุนต่างชาติมาลงทุนในประเทศไทยใช้อัตราผลตอบแทนถึง 18% แปลว่านักลงทุนต่างชาติต้องการจะซื้อเพียง 555 ล้านบาท เพราะนักลงทุนเหล่านี้มองประเทศไทยมีความเสี่ยงสูงมาก อย่างไรก็ตามการวิเคราะห์ของนักลงทุนต่างชาติในกรณีนี้ คงเป็นการวิเคราะห์ที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง สำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่มีความเสี่ยงสูงจากวิกฤติเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว เช่น โรงแรม จะกำหนดอัตราผลตอบแทนในการประเมินที่สูงกว่าอัตราผลตอบแทนในตลาดปัจจุบัน ข้างต้น

ท่านสามารถดาวน์โหลดฉบับเต็มได้ที่นี่http://www.thaiappraisal.org/Thai/Standard/standard10.php



โดยสรุปแล้ว Sector ศูนย์การค้า ดูจะทนต่อภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนได้ดีที่สุด รวมถึงให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจครับ ถ้าไม่มีเงินซื้อทั้งตึก ลองดู Property Funds สิครับ

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2552